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凱德集團CEO李志勤:沒有其他市場能代替中國

2019-10-25 10:38:00

幾乎整座山城都在討論,那八幢聳立在重慶朝天門碼頭江邊的現代化建筑。

從江北國際機場開往渝中區,駛上東水門大橋便能立刻看見重慶來福士的標志性造型。它由八座塔樓和一個五層商業裙樓組成,前排兩棟摩天樓背后水晶連廊橫跨了六棟塔樓。一旁的出租車司機興奮地介紹商場開業當天的盛況,說自己都懶得去湊那個熱鬧。

此時是重慶秋冬季節,長江以及嘉陵江匯合為濃霧產生充足水汽來源,四周霧氣蒙蒙讓人感覺如墜夢境。當真正站在250米高空環顧市區風光,這種感覺就更加強烈。“我們不認為會找到另外一個市場能代替中國。”集團首席執行官李志勤在10月16日早上于連廊舉行的一場懇談會上說。重慶來福士是凱德集團有史以來投資額最大的項目,因此被給予足夠重視。與李志勤共同出席的重要人物還有負責中國業務的凱德集團總裁羅臻毓,及四位分別來自新加坡總部和中國的高管。李志勤強調:“中國是凱德最重要,也是最大的市場。”事實上,截至目前新加坡是中國最大的外資來源國,而凱德是新加坡在華投資最大的企業。但放眼全球,凱德正描畫一幅更廣闊的商業藍圖,李志勤更希望借訪談機會重塑外界對凱德集團的舊有印象。

過去凱德可能是一家總部位于新加坡,專注于亞洲的多元化房地產集團。“而我們的想法是要把凱德變成國際化房地產公司。”他說。

搭建管理層架構

這是李志勤自上任以來首次面對中國媒體。

采訪當天他穿著方便行動的黑色球鞋,一路帶領大家乘電梯到達會場。前一天他亦出現在重慶來福士亮燈儀式上,看起來興高采烈。李志勤去年8月份在凱德最高管理層繼任計劃中脫穎而出,接替林明彥成為集團總裁兼首席執行官。一同升遷的還有廖茸桐和羅臻毓,兩者被提升至總裁位置。前者主管亞洲區(不含中國區)業務及集團商用業務;后者主管中國區業務,以及集團投資管理業務的擴張和辦公業務。當時,三個總裁的設置是一項創新。若要簡單概括凱德集團在過去一年發生的變化,這家跨國企業正逐步拓展旗下業務的廣度與深度。

李志勤透露,自今年1月14日公司以110億新元收購淡馬錫旗下星橋騰飛全部股份后,自己便一直忙著在全球路演,“這也是我之所以沒有時間來中國跟大家交流的原因。”變化最直觀體現在人事方面,隨著與星橋騰飛的整合工作于不久前7月1日完成,凱德最高層管理架構同時發生轉變。

據了解,凱德集團旗下購物中心、辦公樓、產業園及城鎮開發等有關地產業務將按照地域管轄,而服務公寓、酒店及長租公寓業務,同基金和資產管理業務將作為兩個獨立板塊垂直管理。

具體而言,李志勤撤去了總裁頭銜,單獨承擔首席執行官一職,兼任凱德集團執行委員會主席。該執行委員會將從戰略層面進行業務規劃、組織協調與實施。羅臻毓繼續任集團總裁,負責中國這一集團核心業務市場的增長;廖茸桐亦繼續任集團總裁,負責監管集團在新加坡和國際市場(除中國和印度)的業務與增長。葉能棟此前是星橋騰飛集團的首席運營官和首席財務官,整合后他成為凱德基金管理總裁,負責集團的房地產投資信托基金和商業信托業務,包括私募、第三方投資基金及資產管理,還監管集團在印度的業務。三位總裁均為執行委員會成員,并向集團首席執行官匯報。

“對于凱德來說是非常具有戰略性的布局。”李志勤評價對星橋騰飛的收購,“首先它鞏固了我們在新加坡跟中國市場的地位。”據了解,交易完成后凱德集團在新加坡和中國的管理資產分別增長了約40%和6%。根據凱德集團上半年財報,目前在新加坡和中國的管理資產分別達到426新元和542新元。“第二,它也給凱德一個更加全球化的布局。”他說,現在除了新加坡跟中國之外,凱德在美國、歐洲、日本、澳大利亞、印度也實現了非常大的布局。同時,凱德在全球的資產類別擴充至產業園、工業及物流地產和數據中心等新經濟領域。業務深度與廣度的提升無疑提供凱德更多選擇和靈活性。“現在有了全球的市場,還有不同的業務板塊,相信我們能夠加速擴大基金管理規模。”李志勤提出。

凱德是國際化公司

談到上任以來進行的多項投資,從去年開始,李志勤管理下的凱德集團已進行不少重磅投資,包括:收購星橋騰飛,聯手GIC收購上海最高雙子塔(即北外灘來福士項目),收購美國長租公寓項目等。這樣的速度與力度是前所未有的,人們想知道凱德是否正變得更進取?

李志勤提到集團旗下的8支上市房地產信托基金:“我們是這樣一個市場定位,不只是一個領先的開發商,也是領先的基金管理公司。”因此凱德不僅可以將成熟資產注入REITs實現資金的回籠,也有能力從市場、從競爭者那里收購資產。“我以四個簡單的詞總結集團的戰略,平衡、集中、規模、靈活。”他解釋:平衡包括發達國家市場和發展中國家市場的平衡、不同資產類別間的平衡、持有型物業和銷售型物業比例的平衡;集中是我們要集中在房地產領域,凱德不會成為一個銀行,不管是從資產還是房地產債務的角度去看,我們都會集中在房地產領域;規模是我們在一個市場投資,都希望建立一定的規模優勢。靈活意味只有具備一定的靈活性,才能夠根據市場、世界布局的變化,進行自己的改變和調整,這樣才能夠在未來的挑戰中處于屹立不倒的位置。進取或者保守這樣太具確定性的詞匯似乎很難形容凱德策略之所在。而具體至投資層面,“凱德要做的是一個國際化公司,要做到這點,我們的投資就要達到一定的平衡。”李志勤提出,凱德在選擇哪一個國家做投資的時候,首先要看這個國家的穩定性,其次是該國家市場規模。如果市場太小的話,對于我們來說很難從人力和資本分配上去發展。很多人喜歡將印度與中國兩個人口大國的市場進行類比。李志勤則認為,凱德不能夠把中國的業務板塊簡單復制到印度,不同的市場會有不同的機會。“印度最大的問題是很多土地難以厘清產權……但印度的優勢是有很多讀工程和IT相關專業的畢業生,且人力資源便宜。”所以凱德看好印度的產業園業務,尤其是IT產業園,另外就是物流。而在越南,凱德現在的投資主要集中在胡志明和河內。“這兩個城市從地價和發展程度跟上海、北京比可能是二三十年之前的水平,我們覺得它的發展空間會跟著中國走,所以會盡量多拿一些地。”凱德希望沿用中國的布局思維來去進駐越南市場。面對歐洲、美國這些成熟市場,凱德認為集團不會做實操性質的開發,“我們沒有當地的團隊,我們在當地沒有競爭優勢……所以會用資產管理渠道,買比較成熟的資產裝進私募基金或者是上市信托基金。”

中國是最重要市場

當然,對新領域的擴張并不影響對傳統市場的關注。“雖然做了不少動作,我們還會繼續非常專注在中國的發展。”李志勤看向坐在身邊的羅臻毓,“中國是凱德最重要,也是最大的海外市場。我們不認為會找到另外一個市場能代替中國。”

李志勤提到雖然短期內外部經濟環境會有一些壓力,但是從長期來看對中國市場還是抱有非常大的信心。

羅臻毓補充道:“雖然說短期內世界經濟還是有一些不明朗的情況,但凱德具備完整的價值鏈,在多元業務領域有足夠深、足夠廣的戰略布局,所以能用比較穩的步伐繼續往前走。”羅臻毓將話題引向水晶連廊所種品類繁多的綠植。資料顯示,這條占地面積約1500平方米的空中長廊匯集了來自不同國家的上千顆樹木。放眼望去除一些必要的建筑設施外,盡是蔥蔥綠意。“這些樹兩年前已經來到重慶,種在培育中心去適應重慶的氣候,幾個月前才把它們吊上來這里。”羅臻毓表示凱德為重慶來福士花費了極大心血,“我們為了這些樹,觀景臺這里保持著23℃-26℃的溫度以確保它們的成長。”“同時我們騰出了商業價值比較高的位置,給政府建立了比較永久性的展廳。”據了解,中新互聯互通項目展廳位于重慶來福士購物中心屋頂山城花園最顯眼位置。話筒傳到凱德集團(中國)商業管理首席執行官陳培進手中,“我們把一個最好的位置讓給了展廳,這是難題嗎?對我(從項目運營方面)來說是難題。”其直言,但這從簡單商業角度來看是短期難題,而凱德一直是看長期的。

凱德希望展現集團對中國市場的重視。從1994年進入時以住宅房地產為主,至2000年后轉做大量的商業地產,2013年的綜合體戰略,到目前參與到更大規模的城市級項目中,例如城市更新項目、產業園、城鎮開發項目。凱德在中國管理的資產價值已占集團總體的42%。“之前跨國企業都要有一個中國策略,現在每個跨國企業都要有一個數字化策略……兩年前,隨著整個市場變化,凱德跟創新、數字化戰略銜接在一起。”羅臻毓說,中國是尤其重要的前沿陣地。“簡單來講,在重慶來福士這樣的綜合體內,住宅的業主、購物中心的消費者、辦公樓里的白領、租戶及合作伙伴,都能通過凱德星平臺連接在一起,更智能地滿足各方的需求。”羅臻毓期望把凱德在中國的業務建立起一個生態圈,去增加客戶的粘性。另一方面,通過整合包括產業園、物流園等資源,更有能力為合作方提供更完整的方案。“如果他是一個零售商,他有店鋪的租賃需求,有倉儲、辦公樓、產業園,物流園的需求,凱德能一站式地提供整體解決方案。”

凱德是橋梁

重慶來福士項目正被視為中新經濟交流的見證和縮影。“從我們的角度來講,凱德在互聯互通下其實扮演著橋梁的作用。”羅臻毓說,不僅中新互聯互通項目展廳選址重慶來福士,重慶來福士同時還是“渝中區中新合作項目促進中心“所在地。“我覺得到明年之后整個項目比較成熟的時候,希望能帶一些之前對于重慶,對于中國二線城市可能不了解的投資者來這里參觀,讓他們了解整個中國二三線城市的發展,尤其是重慶的發展。”李志勤說,跟資本市場的掛鉤是凱德的優勢之一,“我們有很多的私募基金,包括在美國、加拿大、日本、澳大利亞都有我們的資本伙伴,他們可能對中國市場很有興趣,但卻不是那么了解。”“我們擁有全球的網絡,跟巴黎、倫敦等很多跨國企業都有合作,在這樣的情況下,這些企業要來中國發展、或者要去印度發展,我們就能夠為他們提供比較全面的方案。”基于多年深耕對中國市場的深刻了解,通過在不同的國家與地區間扮演紐帶作用,凱德因此能作為合適的合作伙伴,帶領這類投資者進入中國市場,參與整個中國經濟的崛起和發展。這是凱德集團作為國際企業對未來業務的愿景和想象:互惠互利創造雙贏局面。

在訪談最后,羅臻毓抽時間介紹了凱德在中國的管理團隊的最新一位成員康慧珍,其自7年前到中國工作,加入凱德之前是華僑永亨銀行(中國)執行董事兼首席執行官。她在接下來簡短的自我介紹中,特別談到對信托基金在中國開放的關注。“加入凱德非常榮幸,也希望探討從金融方面,如何跟我們實體的業務更好地融合在一起……在中國這個市場其實還沒打開,所以我們也希望看到信托基金在中國的開放。”

(來源:觀點地產網 劉子棟)

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搜鋪資訊 責任編輯:周松平
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