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探索公園城市多元商業新路徑,這里有一些新思路

2019-10-25 17:39:00

圖片/企業供圖

10月24日,成都,一場旨在推進城市動能和公園城市生態價值轉化的“成都首店經濟公園商業對接大會”召開。18個品牌完成了現場簽約,12個首店落戶成都公園綠道。

推動綠道商業、公園商業、“公園+”城市商業綜合體的發展,可以幫助推動塑造消費新場景、提升消費新供給、培育消費新熱點、引領消費新升級。

探索“公園+首店”新經濟模式,可以幫助推進美麗宜居公園城市建設、堅定踐行“綠水青山就是金山銀山”的城市發展理念。

▲江灘綠道里的拉咖雷森

具體而言,公園商業的配比、業態管理、經營管理等方面,有哪些值得參考的經驗和建議呢?

1公園讓城市更美好,商業讓公園更鮮活

城市中最具生態價值的是自然生態的公園綠地,最具經濟活力的是多姿多彩的商業空間。兩者如能有機融合,無疑將激發出巨大的潛力及想象空間。

隨著城市節奏和消費水平的提高,繼一站式購物中心大行其道,健康的綠色生活方式正成為新時尚。

伴隨城市中公園綠地的類型與面積與日俱增的同時,公園配套的商業類型也正不斷創新以適應新時代的需求——不同類型不同特點的公園內部配套因地制宜并因客而變;以公園、水系、濕地、山丘等生態類基礎設施為導向的城市空間開發模式POD(Park Oriented Development)日漸興盛——例如公園相鄰地塊購物中心紛紛破土而出;綠化生態主題的購物公園也日趨增多。

▲天府新區鹿溪河濕地公園里的生態蜻居酒店

各種多元化的公園商業為滿足人民群眾對美好生活的向往而共同協力,讓人們在愜意的自然環境中其樂融融地享受人文商業的便利,并適時同步體育運動和旅游游憩逐漸全民化、常態化、休閑化的變化。

2依托公園城市而起的多元創新商業模式

近年來,世界各大城市紛紛加大公園綠地的建設規模。新加坡已不再滿足于“花園城市”,立志升級成為“花園中的城市”;上海計劃未來三年建設綠地3600公頃,其中公園綠地1500公頃,人均公園綠地面積8.5平方米以上;深圳目前全市擁有1090個公園總面積達39319.4公頃,公園綠地500米服務半徑覆蓋率達到90.87%。

▲錦江綠道的錦書來書店

今年3月初,新修編的《成都市城市總體規劃(2016-2035)》通過,“公園城市”這一全新理念被寫入新的總規劃,成都明確提出將加快建設美麗宜居公園城市,實現新時代成都“三步走”戰略目標,建設全面體現新發展理念的城市、美麗宜居公園城市、國際門戶樞紐城市、世界文化名城,邁向可持續發展的世界城市。此番成都修編總體規劃“公園城市”中,最大亮點是依托公園而起的多元商業模式。

3那些藏在公園里的驚喜

公園與商業是城市美好生活的兩個標配。當公園綠地與城市緊密結合在一起,市民們在小型社區公園里打拳練劍遛寵物,在大中型城市公園/綠道里遛娃游憩休閑,在特大型自然公園/郊野公園里輕松度假,當公園成為人們生活中密不可分的一部分時,逛公園自然而然地被賦予了全新意義——健康積極的新生活方式。

各類公園分布在城市的各個方向,不同類型的商業配套依據客群所需有機地散布在公園里,公園、運動與商業實現零距離結合……便利而自然的“公園+”越來越成為拉動體驗式消費增長的新引擎。

▲興隆湖畔的銀芭餐廳

以公園理論而言,不同于深山老林中的國家自然保護區,城市中的公園與城市融為一體,首先是為市民和游客服務的,所以城市公園應當是充滿情感和動感的,可以為人民群眾的美好生活提供各種有趣的活動及新消費場景載體。

如果說自行車和公交車成就了商業街和百貨大樓時代,私家車和地鐵助力購物中心時代崛起,最新的公園綠道及開敞空間場景中的商業融合,則是多元交通和多元商業模式發展下消費升級的新產物和潛力代表。那些藏在公園里的驚喜不僅更容易獲得市民的青睞,公園+商業的宜居宜商新模式未來也有望改寫城市的商脈。

4“公園+”典型案例

新加坡東海岸公園 (East Coast Park)是沿沿海公路和海濱沙灘而修建的占地158萬平方米大型休閑型公園,也是新加坡最大的免費開放大眾化海濱度假區。

公園內有各種運動、旅游、餐飲、娛樂設施,適合游棲一整天,公園擁有東海岸人工湖美食村及近二十家特色餐廳、兒童樂園、極限滑輪公園 、野營地、人工沖浪泳池、水上樂園、健身中心、全天候網球中心、高爾夫練習場、SPA、東海岸娛樂中心、熱帶鱷魚園、UDMC度假村等等,每到節假日,園內到處都是熙熙攘攘的年輕人及家庭旅游者。

新加坡濱海灣花園(Gardens by the Bay)由濱海南花園、濱海東花園和濱海中花園三個風格各異的水岸花園連接而成。

該花園占地101萬平方米包括植物冷室、園藝展覽花園、華僑銀行冠名的空中走道、遠東機構贊助的兒童公園及兒童水上游樂場,并設有總面積達7千平方米的12家餐廳包括米其林餐廳pollen,位于濱海灣親水黃金位置,而整個濱海灣項目的組成部分還包括金沙綜合體(購物中心、賭場、酒店、劇院、空中花園)與藝術科學博物館。

富有活力的公園新生活方式,不僅僅是吸引老年人鍛煉身體但年輕人卻百無聊賴的老舊無趣綠地,或僅僅吸引外來游客打卡拍照卻對本地人毫無吸引力的所謂公園景點。

我們注意到,國內各地部分新規劃的大型公園更注重生機盎然的綜合布局,采取泛綠地混合商業用地的綜合性公園概念進行規劃,典型案例如體育主題的成都沙河公園、文化主題的成都東湖公園、美食主題的成都南湖公園,以及成都鹿溪智谷、成都錦江中央公園。

▲錦江綠道夜游錦江

近年來,公園景區附近的區域購物中心也日漸增多,例如北京朝陽公園與藍色港灣、深圳歡樂海岸濕地公園與歡樂海岸綜合體、上海大寧綠地與大寧小城、上海長風公園與長風大悅城、杭州西溪濕地公園與西溪印象城、上海國際旅游度假區迪士尼樂園與奕歐來奧萊……

5公園商業應如何引導和提供支持

公園商業的優點在于環境雅致,缺點則在于鋪位隱蔽,七點對策建議如下:

1,加強監管。保持公園公益性及業態不違和前提下,根據商圈特點規劃業態,優先發展老百姓喜聞樂見的項目。

2,牽頭推廣。公園商業往往隱藏在綠化中,難以被商家看到,需要政府牽線搭橋加強公園商業項目的推廣。

3,政策支持。公園鋪位較為隱蔽,所以市場培育期會比其他商業項目更長,應在租金及稅收方面給與一定的支持。

4,推廣支持。從經營獲客角度,可在公園大門及附近道路設置公園商業廣告牌,或在相關媒體爭取露出機會。

5,搭建平臺。對于不適合徹底商業化的公益性商業項目,比如兒童樂園或老年康體設施,可由商業機構冠名贊助實現免費開放或低價開放。

6,加強導視。公園內部需要增加導視指引牌,避免客人找不到或走冤枉路。

7,規劃先行。對于希望設置商業配套的新建公園而言,規劃先行包括基礎設施與業態定位兩方面,一方面應事先預留充足的水電煤及排污凈化處理的基礎設施,停車場的布局應合理避免停車場步行至鋪位距離過遠。另一方面,在公園啟動建設之前也應事先做好商業業態業種的規劃定位,避免相關基礎設施的布點點位失誤與浪費。

6公園商業的業態創新與深度匹配

據聯商網零售研究中心及中商數據聯合提供的相關公園商業數據來看,不同規模不同地理位置不同主題的各類公園各有其優劣勢,在保持公園公益性及業態不違和的前提下,當根據商圈情況因地制宜因客而變,根據潛在需求與市場規律規劃業態業種,同時根據公園商業獨特的園林景觀資源化劣勢為優勢。

▲江灘公園沙灘泳池

例如位于大型公園內部日常客流不高但環境清雅的區域可以設置對自然環境要求較高的高雅業態,例如SPA美容館、瑜伽健身中心、溫泉、茶館。相對于環境嘈雜且租金高昂的購物中心,這些環境體驗性業態更適合在敞開的自然生態空間發展。

位于市區成熟區域的社區公園往往客流眾多且以中老年市民為主,商業配套適合選擇便民利民客單價較低的大眾化餐飲尤其老字號點心店、大眾化茶館、書店、圖書館、畫廊、花店、太極拳館。

位于商務區的新城公園或江河湖畔的綠道公園,客流量不是非常高但消費能力較高的商務客群較多,應充分利用景色雅致的優勢,引進商務型的咖啡、西餐、東南亞餐廳、高檔中餐酒樓、SPA美容館、電競場館、瑜伽健身中心、書畫院、國學館。

次中心與居住區的大中型城市公園,公園占地面積更大,游客密度相對較低,適合家庭定位,除了可以有游船、垂釣區、大型游藝機甚至極限運動設施外,可適當增加目的性較強的配套如:文化藝術展館、圖書館、美術館、博物館、劇場、花木店、運動健身館、球場、游泳池、會議中心、婚禮會所、幼托園、少科站、主題兒童樂園、萌寵動物園、CS射擊俱樂部、卡丁車、水上樂園、燒烤區、美食市集……

郊野公園和自然公園往往路途遙遠,上班日與節假日客流存在嚴重的潮汐現象,適合目的性最強的業態,如:馬場馬術中心、溫泉、大型游藝設施、房車營地、帳篷營地、采摘區、酒店、養老療養中心……

7POD導向的公園旁購物中心

對于POD導向的公園旁購物中心而言,其兩大獨特優勢是公園的游客及公園的自然景色,公園相當于購物中心的主力店,公園應該充分利用該兩大優勢,根據公園主客群進行業態組合,同時向公園借景設置觀景鋪位。

▲桂溪生態公園本直球館足球場

但不同類型公園對購物中心的影響不盡相同,其中中心城區的大型城市中央公園不僅對游客的吸引力最強,和商業的互動也較高,匹配設置區域型購物中心;地處遠郊的郊野公園及綠化廊道則適合奧特萊斯與商旅文體主題項目;而小型公園對商業的影響很小。

毋庸諱言大型公園存在對商圈路網阻隔以及造成商圈內居民數量相應減少——例如某公園占地50萬平方米,按住宅容積率2計算,可建設100萬平方米住宅容納3萬多居民,如建設容積率更高的辦公樓,則可吸納更多的商務客群,這兩點對大型公園旁的購物中心無疑面臨很大的挑戰,需要積極吸納公園游客與公園有效聯動彌補先天缺損的客群。

(文/聯商高級顧問團成員 郭歆曄,本文僅代表作者觀點,不代表聯商立場)

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搜鋪資訊 責任編輯:周松平
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